Купля-продажа жилых помещений
Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от дома или квартиры в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец свободно торговал бы такими ключами, а покупатели, которых было бы несколько, очень долго потом выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.
Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, нужно как минимум знать, из каких этапов состоит данная сделка.
Составление договора
Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: через интернет-сервисы по продаже недвижимости, по объявлению в газете или по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки – те самые продавец и покупатель – пришли к соглашению: один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег. Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто взаимное согласие, а значит, можно заключать договор (п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса).
Отдельной статьи, посвященной именно договору купли-продажи жилой недвижимости, в ГК РФ нет, поэтому к отношениям между сторонами такой сделки применяются специальные нормы § 7 гл. 30 кодекса о продаже недвижимости, а в части, не урегулированной ими, – общие положения о купле-продаже, то есть § 1 данной главы (п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, который продавец и покупатель должны подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах: для продавца, покупателя и органа регистрации прав (Росреестра) – о регистрации расскажем далее. Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор, – внимательно его прочитать. Если есть возможность нанять квалифицированного юриста, который поможет понять все тонкости договора, рекомендуем это сделать.
Тем, кто решил разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре обязательно должны быть четко прописаны существенные условия. Таковыми являются:
- предмет договора – данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это сведения о том, где квартира или дом находятся, сколько в них комнат, какова площадь и т. п.;
- цена недвижимости, передаваемой по договору (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
- перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
При отсутствии в договоре перечисленных условий он считается незаключенным.
Грамотно составить договор купли-продажи жилого помещения поможет Конструктор правовых документов системы ГАРАНТ.
Попробовать сейчас
Так как продается / покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое. В ГК РФ видим, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 кодекса) и такими пригодными для постоянного проживания помещениями являются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Почти такой же список жилых помещений – с добавлением комнаты – приведен в ст. 16 Жилищного кодекса. А ч. 2 ст. 15 кодекса помогает выделить необходимые для признания помещения жилым признаки. Это: изолированность, отнесение к недвижимому имуществу, пригодность для постоянного проживания граждан, то есть соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Общие требования к жилым помещениям и порядок признания помещений таковыми утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Разумеется, до подписания договора нелишним будет проверить сведения о приобретаемом объекте недвижимости: его характеристиках, собственнике (или собственниках), наличии обременений и т. д. Чтобы убедиться в том, что продавец является законным владельцем жилого помещения, можно попросить его предоставить правоустанавливающий документ, в котором указано основание приобретения этого объекта в собственность (это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.).
Как после 1 марта 2023 года можно получить выписку из ЕГРН, содержащую персональные данные лица, за которым зарегистрировано право, ограничение права или обременение на объект недвижимости, узнайте из тематического материала Энциклопедии решений системы ГАРАНТ
Но самым распространенным способом проверки сведений и о самой недвижимости, и о ее владельце является получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Чаще всего заказываются для этих целей выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и выписка об объекте недвижимости. Получить представление о составе этих выписок можно, ознакомившись с формами, утвержденными Приказом Росреестра от 4 сентября 2020 г. № П/0329 (Приложение № 1, Приложение № 2).
Заказать выписку из ЕГРН можно:
- на официальных сайтах Росреестра, Роскадастра (ППК «Роскадастр») или на едином портале госуслуг;
- обратившись лично в Роскадастр или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ);
- направив в Роскадастр запрос в форме бумажного или электронного документа.
От способа обращения зависит форма выписки: она может быть бумажной и электронной, электронная дешевле. Стоимость всех предоставляемых выписок из ЕГРН установлена Приказом Росреестра от 13 мая 2020 г. № П/0145, порядок их выдачи – Приказом Росреестра от 8 апреля 2021 г. № П/0149.
Еще один вариант, позволяющий проверить чистоту сделки, – обращению к нотариусу. Как было указано выше, по общему правилу договор купли-продажи заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но стороны могут сами договориться о необходимости последнего. В случае привлечения нотариуса именно он проверяет все документы и сведения об объекте недвижимости и составляет договор. Нотариусы, напомним, несут полную имущественную ответственность за свои действия (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I; далее – основы законодательства о нотариате). Тарифы на нотариальные услуги установлены ст. 333.24 Налогового кодекса и ст. 22.1 основ законодательства о нотариате.
- сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ);
- сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ);
- сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным лицу (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
Помимо договора, нужно составить также передаточный акт, который, как и сам договор (хотя и не обязательно одновременно с ним), должны подписать и продавец, и покупатель (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Этот документ составляется в свободной форме.
Регистрация перехода права собственности на недвижимость
Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ). А вот переход права собственности на отчуждаемое помещение подлежит государственной регистрации – именно с момента такой регистрации покупатель становится собственником жилья (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Соответствующее заявление (его форма утверждается Росреестром), а также необходимые для регистрации документы представляются в орган регистрации прав:
- посредством личного обращения в Роскадастр или МФЦ (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);
- в виде электронных документов или электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, – через единый портал госуслуг, региональный или муниципальный портал госуслуг, сайт Росреестра или иным возможным способом взаимодействия с органом регистрации прав (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);
- через нотариуса – ему можно представить документы как в бумажной форме, так и в электронном виде (ч. 1.5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Составляется заявление сторонами сделки, а если она нотариально удостоверена, то одной из сторон либо нотариусом (п. 3 ч. 3 ст. 15, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
К заявлению прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, – в данном случае это договор купли-продажи (причем если документы подаются в бумажном формате, необходимо представить подлинник договора – тот самый третий экземпляр, о котором говорилось выше), документ, удостоверяющий личность заявителя – физического лица или его представителя (при личном обращении), документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если именно представитель обращается с заявлением), а также иные предусмотренные законодательством документы.
Так, при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, или жилья, в котором ребенок проживает, требуется согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ). Для продажи недвижимого имущества, которое находится в общей совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку второго супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Когда на основании сделки в простой письменной форме продается доля в праве собственности лицу, которое не является участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагается документ, подтверждающий либо извещение остальных собственников о продаже доли, либо их отказ от реализации преимущественного права покупки этой доли (ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Размер пошлины, взимаемой за государственную регистрацию прав, установлен подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, сейчас для физических лиц он составляет 2000 руб.
Осуществление регистрации перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРН (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).
Передача денег и другие важные нюансы
ФОРМЫ
Договор купли-продажи жилого помещения
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Особый вопрос – как именно передаются деньги покупателем продавцу. Если в договоре предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Также в целях осуществления расчетов может заключаться договор счета эскроу, использоваться аккредитив или публичный депозитный счет нотариуса (ст. 860.7, ст. 867, ст. 860.11 ГК РФ).
В любом случае и порядок оплаты, и сроки следует указать в договоре. Так же, как и любые другие существенные для продавца и покупателя условия.
Важное значение при продаже жилья имеет не только сам объект недвижимости, но и личность продавца и покупателя, поэтому нужно внимательно изучить все возможные нюансы. Например, если стороной сделки выступает ребенок до 14 лет, то от его имени договор заключают родитель, усыновитель или опекун (ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные в дееспособности по решению суда, заключают и подписывают договор самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, ст. 30 ГК РФ).
В заключение стоит отметить, что большое количество актуальной полезной информации о сделках с недвижимостью, в том числе о договорах купли-продажи жилых помещений, размещается на официальных сайтах Росреестра и Роскадастра, на Едином портале госуслуг и, разумеется, в системе ГАРАНТ. Обязательно пользуйтесь этими материалами, если планируете заключать договоры без обращения к юристам и нотариусам.
Удачных вам сделок!
Последняя актуализация: 6 июня 2023 года
Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.
Документы по теме:
- Гражданский кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2024. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Росреестр разъясняет: сколько договоров нужно для продажи недвижимости?
Вопрос: «В этом месяце планируем продать дом в деревне. Подскажите, пожалуйста, можно ли в одном договоре указать и землю, и дом? Или нужно на каждый объект отдельный договор составлять? И сколько экземпляров договоров мы должны предоставить в МФЦ, если продавец один, а покупателей двое (супруги)?»
Количество объектов недвижимости, которые могут составлять предмет одной сделки, законодательством не ограничено.
Если вы планируете совершить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома, то эти объекты недвижимости можно указать в одном договоре. Обязательное составление отдельного договора на каждый объект недвижимости не требуется.
Но при подаче документов заполняется отдельное заявление о государственной регистрации права в отношении каждого объекта. Госпошлина уплачивается за каждый указанный вами объект недвижимости.
Следует учитывать, что по закону на государственную регистрацию представляется договор не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, а второй помещается в реестровое дело (если такая сделка совершена в простой письменной форме).
Включать в договор условие о дополнительном экземпляре договора или нет, стороны сделки решают сами.
В вашем случае лучше всего договоры подготовить не менее чем в трех экземплярах – по одному для каждой из сторон сделки (продавцу и покупателю) и дополнительный экземпляр, который остается в Росреестре. Если ваши покупатели хотят получить два договора (каждому из супругов), то соответственно на регистрацию нужно подать 4 экземпляра.
Если вы потеряете свой экземпляр договора, то копию договора всегда можно запросить в Росреестре. За выдачу копии предусмотрена плата — 300 рублей для физических лиц.
Договор купли-продажи автомобиля. Сколько должно быть экземпляров
Автомобилисты знают: чтобы продать/купить автомобиль, требуется всего лишь оформить договор купли-продажи (ДКП) в простой рукописной форме. Сколько экземпляров ДКП нужно составить, чтобы ни у продавца, ни у покупателя не оставалось вопросов после осуществления сделки?
По логике их должно быть два. Один экземпляр ДКП остается у продавца, один — у покупателя.
Но, как утверждает «методичка», стороны должны оформить три экземпляра договора купли-продажи. Как уже было сказано, первый остается у продавца автомобиля, второй становится собственностью покупателя, а третий… также остается у покупателя.
Логика подсказывает, что два экземпляра ДКП ему не нужны. Она же требует признать, что третий экземпляр ДКП нужно будет отдать покупателю в ГИБДД при постановке автомобиля на учет.
Напомним, для регистрации автомобиля в ГИБДД необходимо иметь с собой (кроме самого автомобиля): общегражданский паспорт, договор купли-продажи, ПТС, регистрационные знаки (если покупатель решил с ними расстаться), полис ОСАГО и квитанция об оплате госпошлины. Как не трудно догадаться, в МРЭО передается именно третий экземпляр ДКП.
Какое количество договоров нужно составить для оформления сделки по продаже дома с участком через МФЦ?
Скажите пожалуйста сколько экземпляров договора купли-продажи (дома с земельным участком) нужно составить для оформления сделки через МФЦ?
Ответы на вопрос (8):
11.04.2022, 08:29,
г. Ставрополь
Здравствуйте. Обычно составляется 3 экземпляра. По одному для продавца и покупателя и один для регистрации права.
Пожаловаться
11.04.2022, 08:29,
г. Ростов-на-Дону
Нужно оформить три договора. Один для продавца, второй для покупателя и третий для росреестра.
Пожаловаться
11.04.2022, 08:33,
Здравствуйте, Елена. Необходимо шесть (6) экземпляров договора. При этом договор может быть единый, одновременно о купле-продаже дома и земельного участка. Дело в том, что в Росреестре формируется два самостоятельных реестровых дела (дела правоустанавливающих документов) на каждый объект. Соответственно, одно дело на дом, второе — на земельный участок. Равным образом, при обращении в МФЦ формируется два отдельных заявления (одно на дом, второе на з/у) и к каждому из заявлений необходимо приложить по три экземпляра договора. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации (ст. 5 закона о госрегистрации недвижимости № 218-ФЗ). У Вас 2 объекта (дом и земля), значит 2 записи, значит 6 экземпляров договора.
Пожаловаться
Пользователь
11.04.2022, 09:13,
По количеству участников сделки + для Росреестра.
Пожаловаться
09.03.2023, 15:02,
В Росреестр и по количеству участников сделки.